Czy GetBack odbije się czkawką w innych branżach?

Bardzo nietypowym tytułem rozpoczynam dzisiejszy wpis na temat comiesięcznej sytuacji na rynku nieruchomości na Dolnym Śląsku. Finansowanie dłużne za pomocą obligacji korporacyjnych w budownictwie jest niezwykle istotne, a w obliczu schedy po Getback-u już teraz widać, że nie będzie to takie łatwe jak dotychczas.

Presja na krótkoterminowy wynik w firmach oferujących m.in. obligacje wspomnianej wyżej firmy windykacyjnej, jak również niska edukacja finansowa nabywców spowodowała, że trafiały one do osób, które do końca nie zdawały sobie sprawy z ryzyka stojącego za emitentem. Najgorszym jednak jest fakt, iż trafiały one w kwotach nieadekwatnych do całości majątku tychże kupujących. Osobom niezwiązanym z rynkiem finansowym ciężko było doszukać się jakichkolwiek negatywnych informacji, skoro w prasie, mediach pojawiały się raczej pochlebne opinie na temat spółki. Dodatkowo tych informacji było znacznie więcej niż na temat innych firm z branży. Przypadek? Mam nadzieję, że tak, choć po tym jak w dwa dni po zawieszeniu notowań akcji i obligacji na jednym z portali finansowych (tym, na którym pojawiało się bardzo dużo informacji nt. spółki), pojawiła się reklama kancelarii prawnej, która „może Ci pomóc w sprawie GetBack” to ciężko uwierzyć w te przypadki. I znowu należałoby w tym momencie poruszyć temat zaufania na rynku finansowym, o którym pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów.

Co z zaufaniem na rynku finansowym?

Ale jak połączyć problemy GetBack-a z nieruchomościami? Niejako pokłosiem tej sytuacji są pierwsze widoczne problemy na rynku obligacji korporacyjnych, które mogą mieć istotny wpływ na finansowanie nowych projektów deweloperskich. Maj okazał się pierwszym miesiącem od stycznia 2017, w którym mieliśmy więcej wypływów aktywów z funduszy obligacji korporacyjnych niż napływów. Napływy netto wyniosły -242 MLN PLN. Efektów nie trzeba było długo szukać. W czerwcu pojawiły się pierwsze problemy z uplasowaniem nowego długu przez deweloperów. Pierwszy przypadek to emisja przeprowadzona przez firmę Ghelamco (obligacje 3 letnie, oprocentowane WIBOR6M + 3,65 pkt. proc. marży), która przez trzy dni subskrypcji chciała pozyskać od inwestorów instytucjonalnych 66 MLN PLN. Z tej puli uplasowano jedynie 9,1 MLN PLN. Fundusze inwestycyjne nie chciały uczestniczyć w emisji wiedząc, że klienci składają wnioski o wykupy. Drugi przypadek to emisja przeprowadzona przez i2 Development (obligacje 2,5 letnie, oprocentowane WIBOR3M + 4,3 pkt. proc. marży). W trwającej przez 15 dni roboczych ofercie publicznej firma chciała pozyskać 20 MLN PLN, a udało się jej pozyskać 15,05 MLN PLN. Dla inwestorów są to z jednej strony dobre informacje, bo do tej pory na rynku mieliśmy anormalną sytuację, w której to poszukujący kapitału był uprzywilejowany w stosunku do dostarczyciela. Na rynku było tak dużo pieniądza płynącego do obligacji korporacyjnych, że obniżenie oprocentowania przez emitentów do poziomów nieadekwatnych do ryzyka, nie powodowało zmniejszenia popytu na te papiery. Z drugiej strony emitenci, aby uplasować nowe emisje będą zmuszeni do zaoferowania lepszych warunków, które od strony kosztowej wpłyną na wynik finansowy spółek. Co i tak nie musi być wystarczającym gwarantem dla zakończenia emisji z sukcesem. Jedną z pierwszych spółek, która podnosi marże swoich obligacji jest deweloper Robyg. Włodarze spółki zaproponowali 15 pkt. bazowych premii na marży przy najbliższej ofercie publicznej, w stosunku do obligacji emitowanych w marcu. Zobaczymy, jaki przyniesie to efekt końcowy.

Wymienione powyżej spółki są dla większości inwestorów rozpoznawalne, a mimo to mają problemy przy emisjach. Jak będą wyglądać emisje prywatne znacznie mniejszych podmiotów, mniej rozpoznawalnych, które mają do spłaty obligacje zapadające w niedługim czasie? Można założyć, że będą musieli zaproponować o wiele wyższą premię niż wspomniane powyżej 15 pkt. bazowych. Pytanie czy to wystarczy?

Ciekawą sytuację obserwujemy również na obligacjach ogólnopolskiego dewelopera mieszkaniowego, jakim jest Murapol. Ceny obligacji na rynku Catalyst w zależności od serii wahają się od 80% do 97%. Rentowność, zatem waha się od 15% do nawet 20% w skali roku. W związku z tym, aby konkurować z rynkiem wtórnym, przy ewentualnej nowej emisji, Murapol musiałby zaproponować dziś ponad 13% marży! Smaczku dodaje, jak podaje Dziennik Gazeta Prawna, zainteresowanie KNF wynagrodzeniem za oferowanie obligacji tego emitenta.

Co ciekawe, w asyście tych niezbyt dobrych informacji dla deweloperów, indeks WIG Nieruchomości stracił 3,5%, podczas gdy szeroki indeks WIG jak i WIG20 zanotował spadek przekraczający 5% (w okresie 06 – 29.06).

Obserwując bariery w rozwoju, na jakie wskazują dziś deweloperzy, zauważymy, że nie ma wśród nich jeszcze dostępu do finansowania. Głównym problemem ciągle jest niedobór wykwalifikowanych pracowników. Jeśli jednak tendencje na rynku obligacji korporacyjnym się utrzymają to może się to zmienić.

Zerknijmy teraz jak wyglądał maj pod względem twardych danych z GUS na Dolnym Śląsku vs. Polska. Zarówno w województwie dolnośląskim, jak i w całym kraju wszystkie trzy analizowane dane były spadkowe w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Największy spadek -23,9% odnotowano w liczbie oddanych mieszkań do użytku (1 211 sztuk). W skali kraju spadek wyniósł -12,3%. W maju we Wrocławiu i okolicach rozpoczęto budowę 2 193 mieszkań (-8,2%), a starostwa powiatowe wydały 1 822 pozwoleń na budowę (-15,6%). Analogicznie w całym kraju w maju rozpoczęto budowę o 5,9% mniej mieszkań niż w roku poprzednim, a pozwoleń na budowę było mniej o 4,1%.

Z dużą uwagą będziemy w najbliższych dniach obserwować, co będzie się działo w nieruchomościach. Zarówno informacje o nowych emisjach jak i dane na temat pozwoleń na budowę mogą przynosić wiele niespodzianek.


Karol Ciesielski – Kuwik Ciesielski Family Office

Treści zawarte w tym artykule są tylko i wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” 
w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji 
stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206,poz. 1715). 
Analiza nie spełnia wymogów stawianych rekomendacjom w rozumieniu w/w ustawy, m.in. nie zawiera konkretnej wyceny 
instrumentu finansowego, nie opiera się na żadnej metodzie wyceny, a także nie określa ryzyka inwestycyjnego. Jest 
tylko i wyłącznie osobistą opinią autora. Zgodnie z powyższym autor oraz KCFO sp. z o.o. nie ponosi jakiejkolwiek 
odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na jej podstawie.
KCFO sp. z o.o. oraz autor dołożyli wszelkich starań, aby dane prezentowane w publikacji były kompletne, aktualne 
i zgodne ze stanem faktycznym, nie mogą jednak tego w pełni zagwarantować, w związku z czym nie ponoszą żadnej 
odpowiedzialności za skutki wykorzystywania prezentowanych danych.
back to top