Quo Vadis rynku mieszkań we Wrocławiu?

Według badania ING Banku Śląskiego, „finansowy barometr ING” 51% ankietowanych Polaków zgadza się z tezą, iż ceny domów nigdy nie spadają. Wydaje się, że takie myślenie może być groźne w skutkach na dłuższą metę. Jest to prawdopodobnie podyktowane ostatnimi miesiącami, w których ceny cały czas rosną. Przypominamy zatem, że mieszkanie, dom jak każde aktywo może tracić na wartości. Jako, że za sprawą niskich stóp procentowych mieszkania są częstym wyborem lokowania środków, postanowiliśmy się przyjrzeć bliżej rynkowi lokalnemu we Wrocławiu.

Poniżej link do rozmowy w Faktach o Poranku w TVP3 Wrocław (od około 19 minuty):

Za nami bardzo ciekawy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Dolny Śląsk na jego tle wybija się wysoką aktywnością. Jeśli przeanalizujemy go pod kątem danych z Głównego Urzędu Statystycznego to możemy dojść do wniosku, iż podaż w przyszłości nie będzie tak wysoka. Głównie za sprawą pozwoleń na budowę, których wydano o 21,4% mniej niż w roku ubiegłym. Przypomnę, że w roku ubiegłym w stosunku do 2016 roku dynamika wyniosła +26,3%. Jest to jasny znak, że kończą się czasy, w których mieszkań będzie oddawanych więcej z każdym rokiem. Dla redakcyjnej formalności podajemy, iż w 2018 roku obserwowaliśmy dodatnią dynamikę w rozpoczętych budowach +9,2% i oddanych mieszkaniach +8,6%.

Słabnąca podaż mieszkań może być czynnikiem wspomagającym wzrost ich cen, a na pewno blokującym jego spadek. Jeśli jesteśmy przy cenach to średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym we Wrocławiu w III kwartale 2018 według NBP wyniosła 6 750 PLN/m2 (wzrost rok do roku +4,9%) natomiast na rynku wtórnym 6 159 PLN/m2 (wzrost rdr +6,8%). Słabnąca podaż jest też trochę na rękę deweloperom, którzy mając wyższe koszty materiałów, pracowników oraz trudniej dostępne grunty chcą w jakiś sposób podwyższyć marże na inwestycjach.

Spójrzmy na czynniki, które mogą zahamować wzrost popytu na nowe mieszkania. Najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej informują nas, że popyt chwilowo (przynajmniej ten finansowany długiem) mówi stop obecnym cenom. W grudniu mieliśmy złożonych o 24,8% mniej wartościowo i o 37,2% mniej ilościowo wniosków kredytowych w stosunku do grudnia 2017. W styczniu 2019 również odnotowaliśmy spadek ilości złożonych wniosków tym razem o 8% rdr. Czy to chwilowe zahamowanie czy początek tendencji?

Ważnym czynnikiem wspomagającym popyt w ostatnich latach była migracja do Polski obywateli Ukrainy. I tutaj również w ostatnich dniach pojawiły się informacje, które motywują do zadania pytania czy liczba pracujących w Polsce obywateli nie osiągnęła swojego maksimum. Jak informuje ZUS po raz pierwszy w Polsce spadła liczba płacących składki emerytalne obywateli Ukrainy. W IV kwartale ubiegłego roku ubezpieczonych było 419 117 obywateli naszego wschodniego sąsiada, wobec 424 326 w III kwartale.

W ostatnich latach Polska osiągała bardzo dobre wyniki gospodarcze. Prognozy na ten rok nie są już hurra optymistyczne, ale dalej pozostają dobre. Gospodarka niemiecka nasz największy partner handlowy ewidentnie jest w trakcie spowolnienia. To z jednej strony może przełożyć się na naszą kondycję, ale z drugiej bardzo dobrze się stało, że zaczęliśmy w znacznym stopniu eksportować usługi, które nie są tak podatne na chwilową stagnację.

Zwracamy uwagę, aby przy kupnie nowych mieszkań wziąć pod uwagę powyższe informacje, jak również zwracać uwagę na ceny transakcyjne, które są niższe od tych ofertowych. Zapraszamy również do obejrzenia rozmowy w Faktach o Poranku w TVP3 Wrocław.


Karol Ciesielski – Kuwik Ciesielski Family Office

back to top